Ampliação dos Tetos de Vouchers Habitacionais para Famílias de Baixa Renda nos Estados Unidos — Small Area Fair Market Rents

Ampliar o acesso de famílias de baixa renda a bairros de maior oportunidade, ajustando os tetos dos vouchers habitacionais às diferenças de aluguel entre áreas menores dentro de uma mesma região metropolitana.

A política de Small Area Fair Market Rents (SAFMRs) passou a ser utilizada em diferentes localidades dos Estados Unidos para definir os limites dos Housing Choice Vouchers em áreas geográficas menores do que a região metropolitana.

Na região de Dallas, Texas, uma demonstração foi implementada após acordo judicial. A política alcançou oito condados, e a maior parte das autoridades habitacionais adotou os novos tetos em dezembro de 2010; a Dallas Housing Authority aderiu em março de 2011.

Em Washington, DC, a DC Housing Authority passou a definir tetos de aluguel por bairro em 2015 e ampliou essa política em janeiro de 2017.

As duas experiências tinham o mesmo princípio geral — aproximar o valor máximo do voucher dos aluguéis praticados em áreas menores —, mas foram implementadas de maneiras diferentes. Em Dallas, os tetos diminuíram em áreas de aluguel mais baixo e aumentaram nas mais caras. Em Washington, a reforma de 2017 ampliou principalmente os tetos em bairros de aluguel elevado.

O Housing Choice Voucher atendia famílias de baixa renda que alugavam moradias no mercado privado. Em geral, as famílias destinavam aproximadamente 30% da renda ao aluguel, e a autoridade habitacional pagava o restante diretamente ao locador, respeitando os limites do subsídio.

Tradicionalmente, esses limites eram vinculados ao Fair Market Rent (FMR), calculado para uma região metropolitana relativamente ampla. Os SAFMRs buscavam tornar esse parâmetro mais sensível às diferenças de aluguel dentro da própria região, fazendo com que o voucher fosse relativamente mais generoso em áreas caras e, dependendo do desenho local, menos generoso em áreas baratas.

Em Dallas, o HUD substituiu o FMR metropolitano por valores específicos para cada CEP. O valor de referência era calculado a partir da relação entre o aluguel mediano do CEP e o aluguel mediano da região metropolitana. A mudança reduziu os tetos em até 20% nos CEPs de menor aluguel e os elevou em até 30% nos mais caros, sem elevar o teto médio da região.

O acordo que deu origem à mudança em Dallas também financiou aconselhamento voluntário de mobilidade para 303 famílias que já possuíam vouchers. Esse serviço era complementar e não constituía o componente principal da política de tetos por CEP.

Em Washington, DC, os tetos passaram a ser definidos por bairro fiscal e número de quartos. Em 2015, os valores podiam alcançar até 130% do FMR metropolitano.

Em janeiro de 2017, o máximo permitido passou de 130% para 175% do FMR. A mudança permitiu elevar os tetos em bairros com aluguéis mais altos, enquanto bairros cujos limites já estavam abaixo de 130% não foram afetados. O valor efetivo continuava a depender do bairro e do número de quartos: 175% correspondia ao máximo permitido, e não a um valor uniforme.

As avaliações disponíveis são estudos observacionais Os estudos observacionais analisam dados coletados em situações em que os pesquisadores não têm controle sobre a exposição dos indivíduos à política ou ao programa social, baseando-se na observação das associações entre variáveis em seus contextos naturais. Nesse tipo de estudo, que frequentemente recebe o nome de "experimento natural" ou "quase-experimento", diferenças entre os grupos podem ser influenciadas por fatores que limitam a capacidade de estabelecer relações causais entre o programa e resultados de interesse. Estudos observacionais se apoiam nas metodologias modernas de inferência causal para contornar esse problema, construindo contrafactuais convincentes. com desenhos quase-experimentais Desenho de avaliação que busca estimar o impacto de um programa usando alguma variação externa ou regra institucional que aproxima a comparação entre tratados e não tratados, mas sem sorteio aleatório dos participantes., mas utilizam contrafactuais distintos.

Foram documentadas as seguintes evidências sobre os Small Area Fair Market Rents:

• em Dallas, a mudança para tetos por CEP melhorou a qualidade média dos bairros onde viviam as famílias beneficiárias em aproximadamente 0,10 desvio padrão O desvio-padrão mede a dispersão de valores de uma variável —valores mais altos indicam ocorrência de valores longe da média e valores mais baixos refletem maior concentração de valores próximos à média. Uma forma de interpretar efeitos medidos na escala de desvios-padrão, que é usada para tornar comparáveis provas usadas em diferentes contextos, é: "A cada aumento de 10% de um desvio-padrão equivale, aproximadamente, um salto de 4 posições a partir do aluno mediano (isto é, na posição 50)". Um aumento de 30% de um desvio-padrão, por exemplo, equivaleria a passar da posição 50 para a posição 62 (isto é, 30%/10% x 4 posições). Essas aproximações se tornam menos precisas para efeitos muito grandes. [1];
• entre beneficiários que mudaram de unidade entre 2010 e 2013, a melhora estimada na qualidade do bairro foi de aproximadamente 0,23 desvio padrão [1];
• os maiores ganhos ocorreram em características relacionadas à criminalidade violenta, desemprego e pobreza do bairro, com melhorias de 0,33, 0,21 e 0,19 desvio padrão, respectivamente; não foram encontradas evidências estatisticamente significantes Chamam-se de estatisticamente significantes as estimativas de impacto que são distinguíveis de 0, após incorporadas à análise as incertezas associadas à generalização para outras amostras de indivíduos. sobre a qualidade da escola de referência ou a proporção de crianças em famílias com mãe sem cônjuge [1];
• para cada US$1 de alteração no teto por CEP em Dallas, o aluguel pago pelos vouchers mudou aproximadamente US$0,57 na mesma direção, enquanto a qualidade física estimada da unidade variou cerca de US$0,19 [1];
• como os tetos aumentaram em algumas áreas e diminuíram em outras, os aluguéis médios pagos pelos vouchers permaneceram praticamente inalterados no conjunto da região de Dallas, e a reforma teve custo líquido estimado próximo de zero para o governo no período analisado [1];
• parte das famílias em Dallas também recebeu aconselhamento de mobilidade. Mesmo atribuindo toda a melhora observada nesse grupo ao aconselhamento, os autores estimam que o efeito dos tetos por CEP sobre a qualidade do bairro seria aproximadamente 20% menor, mas permaneceria positivo [1];
• em Washington, o teto mensal aumentou cerca de US$455 a mais nos bairros afetados pela ampliação de 2017 do que nos demais [2];
• a ampliação favoreceu a entrada de novas famílias com vouchers em bairros com aluguéis mais altos: houve aumento de 3,25 famílias recém-beneficiárias por setor censitário e de 13 pontos percentuais O efeito de um programa em termos percentuais (%) é diferente do efeito do programa em pontos percentuais! Por exemplo, se uma variável binária teria média de 10% na ausência da iniciativa, um impacto de 5 pontos percentuais representa um aumento de 50% (=5/10). na probabilidade de um setor ter alguma família com voucher [2];
• a partir dessas estimativas, foram calculadas aproximadamente 150 famílias adicionais por ano entrando nos bairros afetados; na análise do número total de beneficiários por setor, porém, a estimativa de aumento não foi estatisticamente significante [2];
• o aumento dos tetos não reduziu de forma detectável a menor propensão dos locadores a responder a consultas de potenciais inquilinos que mencionavam utilizar vouchers [2];
• a oferta de imóveis no portal especializado utilizado por beneficiários aumentou nos bairros afetados: os anúncios cresceram 126% em 2017–2018 em relação ao período anterior e à evolução nos demais bairros, concentrando-se principalmente em unidades com aluguel entre 130% e 175% do FMR [2];
• os locadores atraídos pelos novos tetos eram predominantemente pequenos proprietários: entre os anúncios analisados, 55% estavam associados a proprietários de um único imóvel e 79% a proprietários de até cinco imóveis; esses números descrevem o perfil dos ofertantes e não constituem efeitos causais da política [2].

Em síntese, definir os tetos dos Housing Choice Vouchers em áreas geográficas menores ampliou o acesso das famílias a bairros de aluguel mais elevado e, em Dallas, melhorou de forma mensurável a qualidade dos bairros onde viviam os beneficiários sem elevar o custo médio do programa. Em Washington, a ampliação dos tetos também favoreceu a entrada de novas famílias e aumentou a oferta de imóveis elegíveis em bairros mais caros. No entanto, a diferenciação territorial dos tetos não eliminou outras barreiras ao acesso, como a menor disposição de alguns proprietários em alugar para famílias que utilizam vouchers.